Nedskrivning av anleggsmidler i nordnorske eiendomsselskaper

Abstract

I denne studien har jeg sett på eiendomsselskapers vurderinger av nedskrivninger av eiendommene og deres etterlevelse av regnskapsreglene på området. Mer konkret har jeg undersøkt om nordnorske eiendomsselskaper har nedskrevet eiendommene sine under finanskrisen. Eiendomsselskaper er begrenset til eiendomsselskaper som driver med utleie av egen næringseiendom og utvalget er begrenset til eiendomsselskaper i de største byene i Nord-Norge.

Jeg har innledningsvis gjennomgått regnskapsreglene for nedskrivning av anleggsmidler. Betingelsen i regnskapsloven om at verdifallet ikke er ”forbigående” er diskutert. Videre har jeg vurdert om regelverket aksepterer en ”snarvei” gjennom en forenklet vurdering av virkelig verdi. I tillegg diskuteres muligheten for porteføljevurdering for eiendommene i forbindelse med vurdering av nedskrivning.

På bakgrunn av situasjonen i eiendomsbransjen og indikatorer i NRS (F) ”Nedskrivning av anleggsmidler”, kommer jeg frem til en forventning om at samtlige eiendomsselskap har gjennomført en vurdering av gjenvinnbart beløp under utarbeidelsen av årsregnskapet for 2008. Enten gjennom en beregning av bruksverdien på eiendommene eller en vurdering av netto salgsverdi.

Av de utvalgte eiendomsselskapene i denne undersøkelsen har ingen nedskrevet verdiene i årsregnskapet for 2008, som må regnes som det første året av pågående finanskrise. Ingen av selskapene har gjennomført en vurdering av bruksverdi eller netto salgsverdi pr 31.12.08, annet enn en uformell vurdering av salgsverdien på eiendommene.

I undersøkelsen av selskapenes vurderinger, finner jeg at ingen av selskapene har vurdert gjenvinnbart beløp i henhold til regnskapsreglene. Grunnen til dette viser seg å være at ingen av selskapene kjenner til gjeldende regnskapsregler. Manglende vurderinger av gjenvinnbart beløp begrunnes av selskapene med at bokførte verdier er vesentlig lavere enn virkelige verdier, som følge av at bokført verdi er anskaffelseskost minus avskrivninger. Selskapene er selv sikre på at bokførte verdier ikke er overvurderte, og mener at den primære brukeren av regnskapsinformasjonen også har tilstrekkelig informasjon om de virkelige verdiene. Ut i fra dette diskuteres det om formålet med regnskapsinformasjonen er oppfylt. I den forbindelse er det interessant å undersøke hvilke forventninger den primære regnskapsbrukeren har til eiendomsselskapenes vurderinger og i hvilken grad de benytter seg av denne informasjonen. Dermed intervjues to utvalgte kredittinstitusjoner, som eiendomsselskapene anser å være den primære regnskapsbrukeren. Oppsummert kan vi si at kredittinstitusjonene ikke ser noen nytteverdi i de bokførte verdiene. De gjennomfører derfor egne beregninger av eiendommene som legges til grunn for verdijustert egenkapital.

Bruksverdien av regnskapsinformasjonen diskuteres ut ifra de primære kvalitetskravene, relevans og pålitelighet. På bakgrunn av at den primære regnskapsbrukeren ikke ser mye verdi i regnskapsinformasjonen og regnskapsprodusentene ikke kjenner til regnskapsreglene.

Jeg kan ikke uttale meg om bokførte verdier i eiendomsselskapene er overvurderte. Fremgangsmåten eiendomsselskapene har fulgt for å vurdere nedskrivninger, er imidlertid ikke i henhold til regnskapsreglene. Regnskapsstandardenes stadige reviderte utgaver, sammen med manglende konsekvenser ved brudd, er muligens en av grunnene til at selskapene ikke kjenner til og benytter regnskapsreglene. Stadige endringer i standarden underbygger imidlertid viktigheten av å undersøke hvordan regnskapsprodusentene faktisk benytter regnskapsreglene. Videre er det viktig å undersøke om regnskapsbrukerne får relevant og pålitelig informasjon, da det er brukerne som er formålet med å utarbeide årsregnskap.