Tilbakeholdsrett ved kjøp av fast eiendom - særlig om retten til fortsatt tilbakehold når det oppdages nye mangler etter overtakelsen.

Abstract

Denne oppgaven ser på kjøpers tilbakeholdsrett ved kjøp av fast eiendom, og særlig kjøpers adgang til å utøve fortsatt tilbakehold når det oppdages nye mangler etter overtakelsen.

Tilbakeholdsrett er retten den ene parten i et kontraktsforhold har til å holde tilbake hele eller deler av sin ytelse når det oppstår et kontraktsbrudd fra den andre partens side. Utøvelse av tilbakehold forutsetter at det snakk om et ensidig mislighold i kontraktsforholdet. Kjøper av fast eiendom kan utøve tilbakeholdsrett over kjøpesummen dersom det foreligger mangler ved eiendommen eller dersom selger er forsinket med overlevering eller overskjøting av eiendommen.

Tilbakeholdsretten er et resultat av prinsippet om ytelse mot ytelse. Ytelse mot ytelse er et grunnleggende prinsipp i kontraktsretten, og det legger til grunn at kontraktsforholdet skal være jevnbyrdig. Prinsippet om ytelse mot ytelse kommer frem i denne oppgaven ved at selger må stille eiendommen til kjøpers disposisjon ved å overføre eiendomsretten til kjøper, slik at selger kan få betalt for eiendommen.

For å kunne utøve tilbakeholdsrett er det tre vilkår som må være oppfylt. For det første må det foreligge et ensidig mislighold fra den ene parten. Dette følger av både avhendingsloven og bustadoppføringsloven. For det andre må man være i besittelse av egen ytelse for å kunne utøve tilbakeholdsrett. Fra kjøpers side vil dette bety at han må ha besittelse over kjøpesummen, mens fra selgers side vil han måtte ha rådigheten over eiendommen. Det tredje og siste vilkåret for utøvelse av tilbakeholdsrett er at det må være konneksitet mellom den tilbakeholdte ytelsen og motytelsen. For å bestemme hvor mye av kjøpesummen som kan holdes tilbake må det foretas en vurdering av hva som er nødvendig i forhold til det mangelskravet som den aktuelle saken gjelder.

Når kjøp av fast eiendom gjennomføres ved hjelp av megler må kjøper betale inn kjøpesummen til meglers klientkonto. For at kjøper skal utøve tilbakeholdsrett må kjøper instruere megler til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å få dekket sitt krav. Her vil det komme en problemstilling om når skjæringstidspunktet for instruksjonsretten er, og når instruksjonsretten går fra kjøper til selger.

Kjøper rett til fortsatt tilbakehold ved oppdagelsen av nye mangler avhenger av tidspunktet for når kjøper oppdager de nye mangler. Skjer oppdagelsen før kjøper har instruert megler til å utbetale kjøpesummen er det kjøper som har rådighet over kjøpesummen og kjøper kan derfor utøve tilbakeholdsrett. Skjer oppdagelsen etter at megler har utbetalt kjøpesummen til selger vil ikke kjøper ha rådighet over kjøpesummen lenger, og må derfor benytte seg av andre misligholdsbeføyelser.